作者：司马喆 周晓慧[1]

中国在过去三年里已经成为世界经济增长的主要驱动力。繁荣的房地产市场在这个成功故事中扮演的角色如此关键，以至于一些评论家现在将它看作世界经济最重要的部门。不管这种说法的正确与否，有一点却是毫不夸张，中国房地产业的命运对我们所有人——从拉丁美洲和非洲的矿工到日本和德国的产业工人——都会产生影响。

为什么中国的房地产业如此重要呢？因为它在国内经济中占据核心地位，它占据中国GDP的12%，而美国只占不到5%。它是其他重要商品包括钢铁、水泥、玻璃和冰箱等需求的主要拉动力。它对金融系统也有直接影响，因为中国银行贷款接近五分之一直接投向房地产业，这包括开发商贷款和抵押贷款。与此同时，居民和企业储蓄的重要组成部分也在房地产市场中，因此房地产价格的波动将影响他们的支出和投资。此外，这个行业还是中国财政健康与否的重要决定因素，因为地方政府非常依赖土地出让收入来为其支出进行融资。

最后，它还直接影响世界其他方面。中国对主要大宗商品例如水泥、铁矿石、钢铁和煤，以及从发达国家进口的重工业机械的需求占到总需求的一半左右，而房地产业是这些需求的主要推动力，这意味着中国房地产市场的财富会对世界经济产生重要影响，这也意味着任何中国房地产市场泡沫的形成和破灭都将会对世界经济产生影响。

中国房地产市场的重要性使得对迅速上涨的房价的讨论显得更加有意义。一方面，中国居民由于收入提高而改善居住条件的需求是真实的，这种促使房价上涨的因素是健康的，并不应该被阻止。2009年到2010年间房价的迅速上涨——特别是一些大城市例如北京、上海、天津、深圳——开始让一些市场观察者担心。

在最近几个月，中国政府在调控房地产市场方面取得了一些成绩。价格涨幅和交易量正在放缓，租金开始赶上销售价格。但是这些成果是在政府采取了一系列更强有力的行政和金融措施之后取得的，如包括限制投机、对投资者限购以及减少银行对房地产的贷款等措施。同时，随着政府保障性住房计划的出台，购买力问题也正在被解决，这一计划的目标是使更多的中国居民“居有其所”。此外，这些政策在给市场降温的同时也保证了建设和投资活动的健康步伐，这是非常可喜的成果。

但不幸的是，仍然存在三个导致中国的房地产市场在长期易于产生泡沫的深层次的因素，特别是实行宽松的货币政策时：低利率、有限的金融产品以及相对低廉的物业持有成本。这些因素至今还未得到很好解决。他们如何起作用呢？众所周知，中国的居民和企业有庞大的储蓄，自然地，这些储蓄要寻找最佳回报。在大多数国家，金融产品（例如共同基金、公司债券和股票）是很好的投资选择。但在中国，由于金融体系发展滞后，这些选择相对受限制，这使得银行存款成为储蓄的主要最佳去处。

但是，利率由中国政府控制，并且人为压低以补贴企业部门，促进投资，支持银行盈利。另一个促使低利率的主要驱动力是它降低了政府偿还国债的收益率，这包含了政府进行外汇干预、压低人民币币值的对冲成本。当然，所有这些成本都由居民来支付，他们经常发现银行的存款利率不足以补偿通货膨胀。换句话说，他们辛辛苦苦获得的储蓄实际上在中国的银行里遭受了损失。

因此，许多居民被迫寻找其他投资机会。房地产市场是一个诱人的选择，包括对投机者而言。在中国，购买房产并持有它等待升值的成本非常低，这里没有物业税，没有资本利得税，由于利率管制，购房贷款的实际成本也很低。因此，低利率、有限的投资选择以及保有成本较低，这些因素加在一起增加了未来中国房价上涨动力，也增加了出现泡沫的可能性。

这些对我们而言说明了什么呢？目前，中国房地产市场马上出现实质性下跌的风险较小。政府的调控措施似乎正在起作用，一些大城市的泡沫似乎正在消失。但是，这只治标不治本，政府将永远疲于奔命。它迫使政府定期进入市场，逐步采取更严格的行政性控制，但这是最终是没有效果的。

彻底化解房地产泡沫风险——即“釜底抽薪”——需要采取以下三项措施：提高存贷利率；发展金融市场，为中国居民提供更广泛的投资资产；广泛开征覆盖中国主要房地产存量的房产税。这些措施无疑是很有挑战性的，也将需要时间来推进。但是只有解决这些使中国房地产容易产生泡沫的根本性问题，我们才能期待看到一个更加健康、居民更能承受的、可持续发展的房地产市场。